房地产行业研究周报:“因城施策”持续发力首套房贷利率下限下调

来源:当代财经网时间:2022-05-16 13:42:00
房地产行业研究周报:“因城施策”持续发力首套房贷利率下限下调

投资摘要:

每周谈:“因城施策”,首套房贷利率下限继续下调。本周各地房地产调控政策将在“因城施策”下继续放松,多地将放松调控政策,加大对住房需求的贷款支持:

因城施策,增强城市的能级和政策放宽度。放松的城市有苏州、合肥、长沙、沈阳等高能城市。在宽松城市,政策松绑力度加大。以苏州为例。4月11日,苏州完成了一轮政策松绑,将非本地户籍的要求由连续3年降为累计2年,二手房限售期由5年降为3年。时隔一个月后,再次将社保要求下调至6个月,并取消二手房限售。

以市场表现为导向,我们认为未来“因城施策”仍有空间。以苏州为例,5月9日政策松绑后,苏州一批土地拍卖热度有限提升:①底价成交仍占绝大多数,15宗地块中有11宗底价成交,市场冷热分化;②参展房企均为国企和政府平台,其中招商局、中粮、中铁建等国企收购7宗地块,城投平台收购8宗地块;③政策松绑后,房企保持相对谨慎。虽然苏州土地市场热度较2021年三批土地拍卖有所上升,但与2021年第一批相比差距较大。

此外,本周长沙出台盘活存量房政策,为调控提供了新的参考形式。业主选择盘活存量房用于出租住房且经营年限不低于10年。盘活存量住房用于租赁住房后,原住房不计入家庭住房套数计算。该政策一方面盘活了原有的闲置存量房,将其改造为租赁房,有助于实现租赁房供应的目标;另一方面,提供租赁房源后,也释放了改善性购房的合理需求。

5月15日,首套商品房贷款利率下限调整为不低于LPR负20个基点,整体调控政策首次松绑:

投资策略:政策空间持续宽松,基本面回暖是必然结果,布局行业优势地位是确定性较强的方向。建议关注保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的优质房企,如滨江集团、绿城中国,关注信用背景好、发展潜力大的地方国企龙头建发国际、越秀地产。随着政策底部的进一步确认,可关注优质民营企业的修复机会,如旭辉控股、金科股份等。

风险:销售市场下行,部分房地产公司债务违约。

调整后,首套房商业贷款利率下限将由之前的LPR4.6%降至4.4%,二套房商业贷款仍将保持比LPR至少高60BP。

首套首贷下调贷款利率下限,政策导向以合理刚需客户为主。但是,另一方面,也要注意。如果部分城市实行“认房不认贷”的机制,如果调整首套房认定标准,政策也能惠及更多购房需求;

各地的执行标准还是会有一些差异的。这个政策更多的是方向性指导,执行还是需要关注各个城市的具体情况。我们认为应关注城市商品房市场基本面和原贷款利率,低级别城市后续概率较大;

整体政策具有风向标意义,未来房地产政策将继续宽松。这次利率下限下调虽然只是一个方向性的引导,但也是国家层面的政策放松,对未来的政策走向有很好的前瞻性意义;

注意此次利率下限下调对后续LPR利率的影响。

数据跟踪:

新房市场:30城一周成交面积分别为-59厘,-40厘,一线城市为-52厘,-38厘,二线城市为-76厘,-69厘,三线城市分别为-35厘,+6厘。

二手房市场:13个城市二手房成交面积单周-18厘,累计一年-29厘。

市场:100个城市累计+3%土地供应建筑面积,-8%土地成交建筑面积,-48%土地成交金额,土地成交溢价率0.98%。

城市比较:北京、上海(-69%)、广州(-38%)、深圳(-67%)、南京(-18%)、杭州(-79%)和武汉(-9%)

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