房地产行业:总量加速缩表出清开启发展新时代

来源:当代财经网时间:2022-05-16 08:29:00
房地产行业:总量加速缩表出清开启发展新时代

核心观点:

业绩承压,短期、中期、长期压力集中:21年全年,板块内A+H股54家房企共实现营业收入4.40万亿元,同比增长+12.5%。毛利率为20.8%,较20年下降5.7个百分点。营业利润3981亿元,同比增长-35%,归母净利润1966亿元,同比增长-47%,归母净利润4.5%。上市公司中,9家公司亏损987亿元。扣除这部分,板块整体净利润率为6.7%。

2002年一季度,a股37家房企实现主营业务收入、毛利规模、营业利润和归母利润同比分别下降-15.2%、-22.3%、-26.3%和-37.5%。数据充分反映了过去几年房地产行业的短、中、长期风险。

总规模逐月下降,行业进入萎缩阶段:房地产A+H 21年总资产19.41万亿元,同比+4.7%,总负债同比+4.1%,净资产同比+7。

0%,其中归母净资产2.6万亿元,同比增长+2.6%。从Q3开始,面临销售下滑和债务收缩的压力,行业总资产首次出现下滑。与21年中报相比,21年年报板块总资产下降0.45%,22年一季度资产负债总额进一步收缩。上市公司代表了行业内资源和能力最强的公司,总资产的下降也代表了房地产行业总投资的下降。从盈利能力来看,21年的净资产收益率为7.5%。扣除亏损企业,整体净资产收益率为11.3%。

央企扩张,国企分化,民企收缩:在分析21年年报和22年一季报的过程中,分为央企、国企、民企、违约企业四类。增速-10%、-34%、-30%亏损700亿元;对母亲的净回报率分别为10。

4%、4.1%、5.4%和-403%;总资产增长率分别为+8.8%、+4.5%、+8.2%和-44%;净资产收益率水平分别为11.8%、8.7%、11.2%和-55.1%。央企管理稳健的优势在21年报表对比中充分体现。严格的费用控制,健全的杠杆,畅通的融资渠道,既能保证当期业绩的安全,又有未来增长的可能。

竣工规模下降:21年20家主流房地产开发企业实现新开工面积同比-15%。年初计划21年施工增速14%,但实际完成值比年初计划低30%左右。22年计划开工面积比去年同期下降23%。土地投资收缩,意愿降低是建设下滑的主要原因。竣工数据方面,21年房地产板块整体竣工面积同比增长14%,2022年板块整体竣工计划同比下降1%,表明上一轮高景气周期后的交付高峰已经过去。

企业业绩:基于报表分析和业务数据对比,我们认为中国海外发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、建发股份、龙湖集团、越秀地产、美的地产是综合业绩最好的房企。

风险提示。未来基本面表现不及预期,居民需求可持续性不及预期;融资金额减少;供给侧改革下,行业出清扰乱了市场情绪。

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