全国房地产开发投资增速同比由正转负4月商品房销售额降超四成

5月16日，国家统计局发布2022年1-4月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，今年前4个月，全国房地产开发投资同比增速由正转负，这是自2020年6月以来的首次负增长。

国家统计局数据显示，1-4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈晓指出，虽然年初以来中央和地方政府对房地产频频表态，政策松动城市不断扩大，但从结果来看，房企投资信心仍未恢复，受疫情因素干扰，市场回暖进程有所放缓。2022年1-4月，开发投资增速同比转负，为2020年6月以来首次负增长。预计根据目前的疫情情况，5月份开发投资增速仍难见回升。

国家统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积818588万平方米，与去年同期持平。其中，住宅施工面积577692万平方米，同比下降0.1%。房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4%。房屋竣工面积20030万平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积14662万平方米，下降11.4%。

房企投资土地。1-4月，全国房企土地购置面积同比下降46.5%；土地成交价格同比下降20.6%。

4月份，商品房销售额同比下降超四成。

从销售数据来看，销售面积和金额同比保持负增长。

1-4月，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

分月数据显示，4月份，商品房销售面积8722万平方米，商品房销售额8134亿元。商品房销售面积和销售额同比分别下降39%和46.6%，降幅比3月份分别扩大21.3个百分点和20.4个百分点。

中国指数研究院数据显示，商品房销售面积和绝对规模均为2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。分地区来看，1-4月，东北、华东地区成交量下降较大，其中东北地区商品房销售面积和金额同比下降超过40%。

中原地产首席分析师张大伟表示，楼市明显向下调整有多重因素。一方面，当前市场尚未重拾信心，2021年楼市按揭贷款排队现象严重，严重制约楼市成交。房贷全面收紧。虽然最近有所回升，但是市场信心还没有完全恢复。另一方面，因为2021年上半年市场低迷，去年下半年井喷，所以去年下半年整体价值较高。2022年4月整体疫情影响巨大，尤其是2021年4月整体市场活跃，同比数据出现明显下调。另外，出台了很多楼市宽松政策，但市场暂时还没有完全见底。经过几年的深度调控，房地产市场已经显现出一些疲态。此外，有关部门对房地产开发企业的融资进行了监管，一些城市和地区的新房降价销售现象逐渐增多。

中指监测显示，从2022年至今，全国已有超百个城市优化调整房地产政策超过200次。4月底政治局会议决定调整楼市后，全国各地政策优化的步伐和力度不断加大。但部分地区疫情反复，短期政策效果不明显，房地产市场仍处于深度调整期。

陈晓认为，整体来看，市场修复并没有预期的那么好。预计随着疫情的阴霾逐渐散去，从中央到地方的政策效应将逐渐显现。预计6月份以后，销售数据有望迎来大幅回升。

销售额的下降也导致住宅市场的库存增加。4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。

房企到位资金同比保持负增长，继续下降。

1-4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。到位资金增速保持负增长，继续下降。

其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；实际利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；和预收账款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

陈晓提到，从各项指标来看，除了利用外资，还有国内贷款、存款和预收款、个人按揭贷款等。全部同比下降，同比降幅呈扩大趋势。销售端的失败进一步加剧了房企的资金压力。值得注意的是，地方政府频频出台松绑政策，但针对房企的配套政策并不多。虽然中央表示支持房地产的合理融资需求，但实际上政策的实质性影响并没有传导到房企，房企的资金环境改善尚需时日。

RealData首席市场分析师徐小乐指出，虽然中央层面强调了化解房企流动性风险的力度，但房企债务风险并未得到有效改善，这是制约房企投资拿地的根本。未来，地方政府和金融机构需要切实出台房企债务清偿细则，如积极支持房企再融资，特别是放开优质上市房企MA融资，加快重点房企风险处置等。